La mayoría de las hipotecas en España se pagan con el sistema francés. La cuota se calcula para que, mientras el tipo no cambie, pagues la misma cantidad cada mes. Dentro de esa cuota hay dos partes: intereses y capital. La suma es fija. La mezcla no.

El interés de cada mes se calcula sobre el capital que todavía debes, no sobre el capital inicial. Si debes 150.000 € y el tipo nominal de ese periodo es el 4 %, el interés de un mes es, en redondo, 150.000 × 0,04 / 12, unos 500 €. El resto de la cuota reduce deuda. Al mes siguiente debes un poco menos, el interés baja un poco y la parte de capital sube un poco.

Un ejemplo con números

Capital pendiente: 150.000 €. Plazo: 20 años, 240 meses. Tipo nominal: 4,247 %, que es la media del Euríbor de septiembre de 2026 (3,247 %) más un diferencial del 1 %. La cuota del sistema francés sale en torno a 929 € al mes.

En los primeros recibos, una parte grande de esos 929 € es interés. A mitad del plazo la deuda ya es menor y la cuota, si el tipo no ha cambiado, sigue cerca de 929 €, pero más de la mitad va a capital. Al final del préstamo casi todo el recibo es capital.

Si el mismo capital y el mismo plazo se calculan con el Euríbor de septiembre de 2025, 2,172 %, más el 1 %, el tipo es 3,172 % y la cuota baja a unos 845 €. La diferencia, unos 84 € al mes, sale de cambiar el tipo, no de cambiar el sistema.

Qué no hace el sistema francés

No congela tu cuota para siempre si la hipoteca es variable. La congela entre revisiones. Cuando el banco aplica un Euríbor nuevo, recalcula la cuota con el capital pendiente, los meses que quedan y el tipo nuevo. El sistema sigue siendo francés. Cambia el tipo.

No reparte los intereses a partes iguales a lo largo de los años. Por eso amortizar 10.000 € en el año 2 suele ahorrar más intereses futuros que amortizar 10.000 € en el año 15: queda más tiempo y más deuda sobre la que se habrían calculado intereses.

Reducir cuota o reducir plazo

Si haces una amortización parcial, el banco te suele preguntar si quieres bajar la cuota o acortar el plazo. Bajar la cuota mantiene los años y reduce el recibo. Acortar el plazo mantiene un recibo parecido y elimina meses. En intereses totales, acortar plazo suele ahorrar más, porque dejas de pagar los últimos meses, que es donde todavía quedaba coste financiero.

Eso no decide solo. El dinero que amortizas sale de tu cuenta. Si te quedas sin colchón y a los tres meses necesitas 6.000 €, has cambiado deuda barata, o al menos conocida, por un descubierto o un préstamo personal más caro. Primero deja el fondo de emergencia. Después calcula.

Comisión y redondeo

La Ley 5/2019 pone topes a la compensación por reembolso anticipado en hipotecas de vivienda, según el tipo y el momento. El tope legal no es la cifra que te van a cobrar. La cifra está en tu escritura y en la liquidación que te dé el banco. Pide el desglose: capital amortizado, intereses que dejas de pagar y comisión.

La cuota que te dé esta web y la del banco pueden diferir unos céntimos por el redondeo del tipo o por el día exacto de la revisión. Una diferencia de 20 o 30 € merece que revises capital, plazo y tipo. No des por bueno el recibo solo porque el Euríbor “más o menos” coincide.

Cómo comprobar el recibo

• Capital pendiente del último recibo
• Meses que quedan
• Tipo nominal aplicado, Euríbor más diferencial
• Si la cuota incluye solo préstamo o también seguros
• Fecha de la próxima revisión

Con esos datos puedes reproducir la cuota en el simulador. Si no cuadra, la pregunta al banco es concreta: qué capital, qué plazo y qué tipo habéis usado. No hace falta discutir el sistema francés. Hace falta ver la hoja de cálculo.

El sistema francés no es un truco del banco. Es la forma habitual de que la cuota no dé saltos cada mes por el simple paso del tiempo. Los saltos, en una variable, vienen de la revisión del índice. Si quieres ver el efecto en euros, usa el simulador con tu capital y tu plazo, no con el ejemplo de 150.000 €.

Cómo pasarlo a euros

Un punto de Euríbor no vale los mismos euros en todas las casas. Depende del capital pendiente y de los años que quedan. Con 150.000 € a 20 años y diferencial del 1 %, pasar de un Euríbor del 2,172 % a uno del 3,247 % sube el tipo del 3,172 % al 4,247 % y la cuota de unos 845 € a unos 929 €. Son unos 84 € al mes, unos 1.000 € al año, mientras se mantenga ese tipo.

Con 100.000 € a 20 años y diferencial del 0,75 %, el mismo salto de índice no produce 84 €. El tipo pasa de 2,922 % a 3,997 % y la subida de cuota se queda bastante por debajo, porque la deuda es menor. Con 200.000 € a 25 años la subida se nota más. Por eso un titular del tipo «el Euríbor sube 80 € la hipoteca» solo vale para el préstamo del ejemplo.

Si tu revisión es anual y usa septiembre, compara septiembre de 2026 (3,247 %) con septiembre de 2025 (2,172 %). Si es semestral, compara con el mes que usó el banco hace seis meses, no con el de hace un año. El diferencial no se resta. Se suma las dos veces, así que al restar Euríbor nuevo menos Euríbor anterior el diferencial desaparece de la cuenta del incremento.

Para reproducir la carta necesitas cinco datos: capital pendiente, meses restantes, Euríbor aplicado, diferencial y si el recibo lleva seguros aparte. Con eso el simulador de esta web te da una cuota orientativa. Un desvío de céntimos puede ser redondeo. Un desvío de decenas de euros pide una pregunta por escrito al banco, con esos cinco datos encima de la mesa.

Guarda cada año el Euríbor anterior, el nuevo, el diferencial y el capital. En tres revisiones tendrás el historial de tu préstamo sin depender de lo que publique una web ese día. La media de septiembre de 2026 no será referencia oficial hasta el BOE, aunque el Banco de España ya la haya anunciado el 1 de octubre.

Manuel Aparicio · EuriborActual.es. Cifras orientativas. Si la web y el banco no coinciden, mandan la escritura y la referencia del Banco de España publicada en el BOE.

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